【山羊男の自給自足的な暮らし】#001「山を買う」情報の集め方＆トラブらないためのポイント（トラブル実例も）

「山を買う」とは？

よく、「山って買えるの！？」「どうやって買うの？？」と聞かれることがあります。まずは、山を買うときに役立った雑誌や、情報収集方法をご紹介します。

山の区分けされた土地を買う

「山を買う」といっても、いわゆるあの「山」がそのままマルっと売っているわけではありません。みなさんが普通に土地を購入するのと同じで、区分けされた土地を買うだけです。

違いは、その土地の地目が「山林」であり、一般的に家を建てる土地よりは、だいたいが「とても広い」というだけです。

「地目」とは？

土地の用途別の分類のこと。全部で23種類あり、一般的に家を建てるときに必要な土地は「宅地」に分類される。ちなみに「山林」とは、耕作の方法によらないで竹木の生育する土地のこと。

そして、木が生い茂っていたり、傾斜がすごかったり、その土地単体で見ると、山というよりは林や森のほうがイメージに近いかもしれません。地目が「山林」なので、基本的には山の麓あたりの土地になります。

また、家を建てる場合には、地目変更の手続きをすることになりますが、ほとんどの土地は宅地に比べると家を建てるのに適していません。土地の造成が必要なため、その分、固定資産税は安くなります。

雑誌から山林情報を得て不動産屋を知る

もちろん私も、最初は山林情報なんてまったく知りません。きっかけは、宝島社が出版している月刊誌『田舎暮らしの本』でした。この雑誌には田舎の物件情報がいろいろと掲載されていて、中古住宅の物件情報もあれば、山林情報もあります。

山林物件に掲載されていた情報から、山梨県北杜市の不動産屋さんの存在を知り、インターネットで検索してその不動産屋さんのサイトを見つけたという流れです。

それまでは、「不動産屋さんで普通に山が売っている」ことすら知りませんでした。

不動産屋さんのサイトを見てみると、どのような場所なのか写真で確認できるのはもちろん、インフラまわりの状況や規制、条例、届け出なども確認でき、いろいろな条件があることを知りました。

不動産屋さんや人とのつながりが大切

私は最初にお世話になった不動産屋さんに、その後もお世話になりました。会員制キャンプ場にしている土地、自宅用の土地、知り合いに頼まれて探して購入に至った土地など、ほかにもさまざまなシーンで相談に乗ってもらいました。

そのため、私自身はこの不動産屋さん以外で山林を購入したことはありません。山を探し始めた当初は「競売」という形の山林購入方法があることも初めて知りました。

競売とは？

価格を決めずに売り出し、購入したい人が希望価格を申し出るオークション形式の販売方法。

あとは、田舎に実際に住むようになるとよく聞くのが、不動産屋さんを介さず直接やり取りすることです。その地域にもしもツテができて、こんな土地を探していて、という話を地域の知り合いにしておくと、不動産屋さんを介するよりも、お得に土地情報が入ってくるかもしれません。

ただ、やはり直接やり取りするのであれば、売る側も知っている人や信頼できる人に売りたいものなので、地域で信頼を得ることが大事だと思います。

山林購入するときのチェックポイント

山林を購入するにあたって、自分なりに選ぶポイントがありました。

その当時チェックしていたことだけでなく、実際に土地を使ったから分かったことや、周囲の人から聞くトラブルからアップデートされた内容も含めて、ご紹介します。

自分が好きな土地の雰囲気

何よりも最も大切なことは、「その土地、その空間の雰囲気が好きかどうか」です。
私がこの点において重視したのは、「広葉樹」「プライベート感」「周囲が寂れていないか」でした。

広葉樹に囲まれたかった

「広葉樹」は好みの問題だとは思います。私は小さい頃によく雑木林で遊んでいて、その空間が好きだったこともあり、広葉樹に囲まれた空間を選びました。

こんな風に、四季折々に変化する広葉樹で覆われた土地が好きだったのです。

プライベート感を大切にした

せっかく移住するなら、「人の目を気にせず、自分たちだけの空間を満喫したい」という思いがありました。隣地などはもちろん、道路を行き交う車、散歩する人などを感じることがない「プライベート感」も大切です。

隣地に建物があったり、なくても誰かがいる気配を感じたりといった場所は避けました。
（プライベートキャンプスペース、キノコ栽培など、いろいろあります）

寂れている場所を避けた

「周囲が寂れていないか」というのも重視しました。たとえばセカンドハウスとして、ログハウスがいくつか建てられているエリアに行くと、人が住まなくなった家が点在している場所がよくあります。

とくに家の中古物件を探していたときに多かったのですが、かつては人がいたのに、1軒去り、また1軒去りと、人がいなくなった場所には、独特の陰な空気を感じてしまいます。山林物件でも同じように感じる場所があり、周囲が寂れたところは感覚的に避けていました。

土地に行くまでの道路＆トラックの出入りも

土地を選ぶときは、土地に至る道も確認が必要です。

これは実際に住んだり、キャンプ場として使用したりすると感じることですが、私がいる山梨県北杜市は寒冷地で、冬になるとそれなりに雪が降ります。

豪雪地域の土地で確認すべきこと

・雪が降ったとき行き来に困らない場所か
・四駆＆スタッドレスタイヤが必須

ほかにも、大型トラックが荷物を運搬することもあるでしょう。その場所でやることによっては、4tまたは8t、さらに10tトラックなどが来る場合も。荷物を届けたあと、大型トラックがUターンできるスペースがあるかも考えなくてはなりません。

また土地の出入り口が急勾配だと、トラックがなかなか出られないこともあります。トラックは後輪駆動タイプが多いので、一度スタックしてしまうと出るのに大変苦労します。実際に私も何度となく目にしました。

これらすべてをクリアできる山林となると、かなり選択肢が限られてしまうので、何かしら対策を講じればよいと思います。このようなトラブルが起こる可能性があることを覚えておいてください。

どのような規制がある区域か

エリアによっては、区域ごとに建物を建てる際の緑化率や建ぺい率が異なったり、土地開拓行為に関する制限も変わったりと、さまざまなケースがあります。

私が住んでいる北杜市では、「北杜市まちづくり条例」により市内を区域分けして、区域ごとに異なるルールが設けられています。私の家やキャンプ場がある区域は「森林共生区域」なので、水土保全を基本とする森林エリアに定められています。

また、土砂災害のおそれがある区域には危険度レベルが設定されています。地域のハザードマップで確認するなど、ご自身で事前にチェックすることも大切です。

水・電気などのライフライン

山林を購入する場合、用途にもよりますが、水、排水、電気といったライフラインの整備も必要です。それぞれ実際の経験をもとにご紹介します。

山林でもっとも大切なのは「水」

”住む”、“キャンプする”など、長時間その場にいる場合は、水が必要になります。
水には大きく分けて2つあり、ひとつは「上水道」、もうひとつは「井戸」です。

山林で水を調達する方法は「上水道」または「井戸」

・上水道が通っていれば、上水道が使える

上水道が近くにある

上水道が通っていなくても、近くまで上水道が来ていて工事をすれば通せそうな場合は、井戸が掘れないことも。実際にこのようなケースはありました。

これは地域によるのかもしれませんが、私が住んでいる地域では、「上水道が通っている、もしくは通せる場合は、井戸は掘ってはいけない」ようです。

井戸が掘れないことも

上水道を通せない場合は、井戸を掘ることになります。
（湧き水をひっぱってくる、川の水をひいてくる、などのケースは除外して考えます）

井戸を掘るにあたり、井戸規制区域のために掘れないケースがあります。
この場合は、その土地で水を得ることができないので注意が必要です。

井戸を掘っても水を得られない場合も

井戸を掘る場合、必ず水が出るとは限りません。当然不動産屋さんも、掘ったら井戸水が出るとは保証してくれないでしょう。掘ったけど水が出ない可能性も十分にあり得ます。

実際に私は会員制キャンプ場の土地で井戸を掘ってもらい、現在は井戸水を使用しています。井戸掘削については、また別の機会にお話できればと思います。

排水について

水とセットで考えなければならないのが「排水」です。自然空間を使うからといって、汚水をそのまま垂れ流してよいはずがありません。

下水道があればそこに排水できますが、山林には下水道がないことがよくあります。その場合は、「合併処理浄化槽」を設置します。

合併処理浄化槽とは？

土地内に排水用のタンクを設置して生活排水を流し込み、微生物のちからでタンク内の汚水を浄化してキレイにする設備のこと。

合併処理浄化槽は、言わば小さな下水処理場のようなものです。キレイに浄化された水は、側溝に流すか、地面に自然浸透させるかして処理します。

もうひとつ「便槽にためる」という方法もありますが、溜まったら都度くみ取りしてもらう必要があります。また匂いの問題もあることから、利用頻度によっては選択肢となるでしょう。

 ちなみに私の場合、キャンプ場にする土地を買ってしばらくの間は、上記いずれでもなく「コンポストトイレ」を使っていました。土やおがくずなどに排泄物を撹拌（混ぜること）し、微生物のちからで分解する方法です。こちらはまた別の機会に詳しくお話したいと思います。

電気について

電気を使いたい場合は、次の2点の確認が必要です。

電気を使いたいとき
・電柱があるか
・電線を土地内に敷けるか

私のキャンプ場の土地は山の麓。ここより上の土地はもう完全に山なので、端の端という場所です。そのため電柱も近くにありません。電気をひっぱるためにわざわざ電柱を7本ほど建ててもらい、うちの土地に電線も敷いてもらいました。

設置したい自分の土地から半径1kmまでは、電力会社が無償で電柱設置工事をしてくれるようです。ただし、それ以上になると距離に応じて費用負担が発生する、と電気工事担当の方が教えてくれました。

電気を敷くためにかかった費用

私の場合は、自分の土地から500mくらい先までは電柱がきていたため、かかった費用は「新設してもらった最寄りの電柱から土地内に引き込む工事のみ」でした。

なお、山林内だと広さもありますので、ソーラーパネルによる電気利用を考えられる方もいらっしゃると思います。その場合、広葉樹が生い茂る季節に日が射し込むほどひらけた場所があるか、という点もチェックポイントになるでしょう。

契約まわり

実際に山林を購入する際には、不動産会社を介して、売り主と買い主が同席のもと契約の取り交わしが行われます。実体験でわかったことを紹介します。

測量は正式契約後！？うれしい誤算も

山林の契約をいくつか行った際、契約時点では測量がされていないことが多かったです。

理由は、過去の経緯から、正確な境界がはっきりしていない状態で売買されていたり、譲り受けていたりすることもあるから。正確な測量が必要な場合は、売買契約が完了してから行われます。
（そうでないケースも当然あると思いますので、あくまでも一例です）

そのため、契約書上は、正確な測量をした際に坪数などに変更が生じる可能性があることが明記されていました。

私が購入したキャンプ場のための土地は、測量してみると当初聞いていた土地の範囲とは異なり、想定外の林が一つ土地に含まれていた、とうれしい結果になりました。

必要な書類・手続き

手続きとしては、「土地売買契約書・重要事項説明書」のほかに、山梨県の条例に基づく書類として市役所へ提出する「土地の所有権等の移転等変更届出書」と、書類名は忘れてしまったのですが、正しく森林を管理・使用することを誓約する届け出も提出しました。

引き渡し後に、追加の手続きが発生したケースを3つご紹介します。

このように、さまざまなパターンがあります。

実際にあった“山林購入トラブル”の話

最後に、山林土地に関連した自身および周りの友人等のトラブル事例を5つご紹介します。

①キャンプ場にしようと思ったけど、周辺住民の反対で断念

友人がキャンプ場を作ろうと思い、林道の奥地の土地を購入しました。ところが、土地に至るまでの林道にポツポツとある家に住んでいる住民たちから、「キャンプ場を作ってしまうとキャンプ場を行き来するお客さんの往来が増えて困る」と反対の声があがったのです。

以上のことから、静かな山の生活がうるさくなってしまうのではないか、と懸念されたようです。

その土地を購入した友人は、「やろうと思えば強引にキャンプ場にすることはできたが、周辺住民の反対を押し切ってまで、キャンプ場をしたいとは思わない」との考えから、自分が住む土地にしようと用途を変更していました。

②チェーンソーの音がうるさいと怒鳴り込んでくるおじさん

また別の友人は、実際に購入した山林でキャンプ場の開拓を始めていました。造成なども含む大掛かりな工事のため、開発計画を市役所に提出して承認を得ていました。

ところがいざ工事を始めると、周辺住民のおじさんが都度来て怒られる事態に。とくに「チェーンソーの音がうるさい」と言われたそうです。

これは山の麓の山林に住んでいるとよくあることなのですが、日中はそれなりに離れたところでも音が響きます。たとえば、チェーンソーの音や草刈り機の音、また狩猟や有害駆除時の発砲音などが聞こえることもあります。

実際、自分も、小屋や家を建てる過程で大きな音を立てたり、チェーンソーを使ったりしていました。建設する際も、そして解体する際も、大きな音を出さざるを得ないときがあります。周囲に気を配り、申し訳ないなという気持ちをもちつつも、持ちつ持たれつでいたいものです。

ちなみにこの友人は、おじさんのクレームを都度退け、何度も繰り返すうちにそのうち来なくなったということです。

③静けさが売りのキャンプ場の隣地で、週末は開拓作業が一切できない

知る人ぞ知る人気のキャンプ場の隣の土地を買った友人。ところが、「お客さんが入る週末は開拓作業をしないでほしい」とキャンプ場オーナーから言われてしまいました。仕事柄、平日は作業ができないため、まったく開発が進められず、そのままになっています。

チェーンソーがうるさいと言われた話にも共通しますが、どちらも「先に住んでいる人は、あとから来る人に寛容になれない」と思ったほうがよいのかもしれません。

それぞれ、あとから来た人の開発作業音が我慢できず文句を言うのですが、自身がそこに住まいを構えたときは、同じように大きな音を立て、周囲の人が許容してくれたはずです。

もちろん、すでに事業をされていてお客さんの手前という事情も大きいでしょう。先住民の要望を受け入れると、周りとはうまくいく反面、このように作業が進まない事態になる一例だと感じました。

④少し離れた場所にある工場の作業音がうるさい

知り合いの方のとある土地は、平日日中に大きな作業音を出す工場が近くにあります。400〜500mほど離れている場所だっため、土地の購入を検討していたときには気づかなかったようです。

購入後に近所の方から教えてもらい、騒音があるタイミングでその土地に行くと、確かに少し気になる作業音が聞こえてきました。とはいえ、近所の方が言っていたほど大げさなものではなかったのですが、どうやら以前はもっと都心に近いエリアにあった工場が、近隣の苦情により移転してきたようでした。

自然あふれる田舎には、静けさを求めて移住してくる人もいれば、人が少ないから文句も減るだろうという考えで移転してくる工業施設もある、ということです。

⑤井戸掘削の許可を得るため周辺住民の合意が必要だが、行ってもいない

私が住んでいるのは山梨県北杜市。その中でも白州町という場所なのですが、水がとてもキレイでおいしいことで有名な場所です。その分、井戸掘削に関する許可も厳しいです。

井戸掘削の申請をするにあたり、さまざまな制限があるのですが、その中でも一番の難関が「半径2.5キロ圏内の井戸利用住民の合意」と「行政区長の合意」でした。

これは私も会員制キャンプ場で井戸掘削した際につまづいたのですが、私が井戸の申請を出したときはまだ規制が少し緩かったようです。その後、同じエリアで友人が申請した際には厳しくなっていました。

友人は、「半径2.5キロ圏内の井戸利用住民の合意」を取ろうとしましたが、別荘が多く、普段はほとんど人がいないのです。実際に訪ねても、明らかにいるのに居留守を使われるケースもあったようです。

「どうしても対象のお宅から合意の署名が集められない」と市役所に言っても、納得してもらえない押し問答が何度も続いていました。地区によるのですが、移住者をよく思わない行政区長や、地元の井戸掘削業者に依頼しないと合意しない、とルール違反をチラつかせる区長もいます。

結果的に友人は、ほかの井戸水を使わせてもらえることになったため解決したのですが、もしそうではなかったら、井戸を掘りたくても掘れない状態が長く続いたでしょう。

ご紹介した以外にも、いろいろなことがあります。
ネタがいっぱい集まったら、また田舎あるある的なケースをお伝えできればと思います。

前回の記事はこちらから、ご覧ください。